Как происходит договор купли продажи квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры? Куда подаются документы

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других .

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.

Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

• заявление;
• соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и , понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

1. Определиться с — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
5. Регистрация договора , передача площади по .

В договоре указана цена . Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из . Если квартира досталась по , следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости . Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; . Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
2. правомочие владельца недвижимости;
3. наличие на площади лиц;
4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
5. посмотреть ;
6. официальное оформление перепланировки.

Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь , была или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии . Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из . Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный . Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не . Подписывая договор, покупатель вносит . Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
3. подробное описание объекта;
4. стоимость жилья;
5. отсутствие обременений, арестов;

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

• дата, место, город;
• Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
• сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
• подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея , вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
5. Если квартира приобреталась , надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа.

Особенности составления договора

Какие требуются документы для договора

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру - договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
2. Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
3. ЕЖД - единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
4. Справки врачей нарколога и психолога.
5. Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
6. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
7. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
8. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно договор составляется в письменном виде.

Обязательными пунктами договора являются:

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
• Стоимость квартиры.
• Данные покупаемой квартиры - адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
• Обременения либо отсутствие их на квартиру.
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями (Свобода договора), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. (Государственная регистрация недвижимости), (Письменная форма сделки), (Сделки, совершенные в простой письменной форме), (Общие положения о последствиях недействительности сделки), (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), (Бремя содержания имущества), (Риск случайной гибели имущества), (Основания приобретения права собственности), (Момент возникновения права собственности), (Собственность на жилое помещение), (Квартира как объект права собственности), (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), (Права членов семьи собственников жилого помещения), (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), (Форма договора), (Основания изменения и расторжения договора), (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), (Порядок изменения и расторжения договора), (Последствия изменения и расторжения договора), (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), (Передача товара свободным от прав третьих лиц), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара),

– продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца ) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон ) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ) , так и в нотариальной форме , по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется сделки.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке ), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> … ). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП .

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя ), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем .

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи ).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п. ), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

С чего начать? Какие документы нужно проверять? Как обеспечить законность сделки и избежать возможных споров и судебных разбирательств после заключения договора?

Поиск ответов на эти вопросы занимает много времени, ведь успех сделки напрямую зависит от точного соблюдения норм действующего законодательства.

Условно сделку можно разделить на пять этапов:

• подписание предварительного договора;
• проверка документов;
• подписание договора отчуждения (купли-продажи);
• государственная регистрация перехода права собственности;
• передача квартиры новому собственнику.

На момент начала переговоров на руках у продавца должны быть следующие документы:

• Техническая характеристика квартиры (форма №7).
• Сведения обо всех лицах, имеющих (форма №9);
• Правоустанавливающие документы на квартиру и документ, удостоверяющий личность продавца.

После достигнутой устной договоренности стороны переходят к заключению предварительного договора, покупатель вносит задаток.

Что такое задаток?

Нужно убедиться в дееспособности продавца, полномочиях его представителя, проверить отсутствие прав на квартиру у третьих лиц, обременение, изучить состояние квартиры, проверить и .

Качественная проверка снижает возможные риски для покупателя.

При проведении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен знать об основных рисках.

• 1. Признание сделки незаключенной. Эта ситуация возникает в том случае, если стороны не достигнут соглашения по всем пунктам и условиям договора. Возврат уплаченных покупателем денежных средств будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Если в договоре указана заниженная стоимость квартиры, то вернуть покупателю свои деньги в полном объеме будет затруднительно.
• 2. Признание договора купли-продажи недействительным. Во избежание такой ситуации следует очень внимательно проверять полномочия продавца и юридическую чистоту квартиры до подписания документа.
• 3. Риск истребования имущества. Приобретенное имущество может быть истребованным, если будет признана недействительной не сама сделка, а любая из операций по переходу права собственности между предыдущими владельцами, например или дарственная. Отчасти покупателя защищают сроки исковой давности, однако есть нюансы по установлению начала отсчета этих сроков.
• 4. Риск покупки квартиры, обремененной правами третьих лиц. Приобретение квартиры, не свободной от прав третьих лиц, может закончиться изъятием квартиры из вашего владения в судебном порядке.

  К третьим лицам можно отнести следующие категории граждан:

  • бывшие собственики
    которые лишились права собственности помимо их воли незаконным путем;
  • супруг / супруга бывшего собственника, без согласия которых была отчуждена данная квартира, на наследуемое имущество с опозданием.

  Квартира также может быть обременена правами арендаторов на пользование квартирой, которая находится в чужой собственности. Такая ситуация не приведет к изъятию имущества, но создаст неудобства для покупателя.

Проверка юридической чистоты и истории исключает подобное развитие событий.

Также важно изучить расширенную (архивную) выписку из домовой книги ввиду того, что по закону некоторые категории лиц сохраняют за собой право пользования квартирой даже после своего убытия (заключенные, призванные на военную службу, несовершеннолетние, лица, имеющие право на проживание по «завещательному отказу», лица, ранее отказавшиеся от приватизации).

Эти категории имеют право на защиту своего права пользования жилплощадью в суде. Продажа квартиры с прописанными людьми, как правило, происходит по сниженной цене. В обмен на скидку покупатель берет на себя хлопоты по выселению и , но не имеющих прав на квартиру, жильцов.

Помимо основных рисков, с которыми может столкнуться покупатель при заключении сделки купли-продажи квартиры, существует немало других опасностей:

• риск невыполнения продавцом обязательств по передаче имущества;
• риск покупки квартиры со скрытыми недостатками;
• смерть собственника до государственной регистрации перехода права собственности;
• риск оспаривания продавцом факта оплаты.

Титульное страхование

Провести полную проверку юридической чистоты прав на квартиру не всегда представляется возможным, ведь часть важной информации относят к категории закрытой. Обезопасить себя от возможных рисков можно путем страхования титула покупателя (права собственности на квартиру). В страховое покрытие включают все возможные риски, ведущие к утрате права собственности на приобретенное жилье.

Чтобы правильно купить или продать квартиру, целесообразно сторонам договора воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки. Операции по купле-продаже недвижимости имеют множество правовых нюансов, некоторые из них мы сейчас рассмотрим.

Особенности приобретения части квартиры

Квартира, которая находится в долевой собственности, физически не может быть разделена, каждый из владельцев имеет долю в собственности, а не часть квартиры в натуре. Если один из собственников решит продать долю, то его сособственники будут иметь преимущественное право покупки.

Собственник сможет продать посторонним людям свою долю, только если сособственники откажутся ее покупать.

Причем условия продажи и стоимость должны быть одинаковыми. Уведомление о продаже части в квартире направляется сособственникам по почте заказным письмом с отметкой о получении или из рук в руки, с указанием даты вручения и подписью получателя. Отказ также оформляется письменно.

Если покупатель приобретает доли всех собственников, то с каждым из них заключается договор купли-продажи по стандартной процедуре.

Продажа квартиры с участием несовершеннолетних лиц

Несовершеннолетний ребенок, с позиции осуществления операций с недвижимостью, может являться:

• собственником продаваемой квартиры;
• зарегистрированным в квартире (иметь право пользования жилплощадью).

Для продажи квартиры с ребенком-собственником необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны защитить права ребенка и проследить, чтобы он не остался без жилья. Заявление с ходатайством в ООП подписывают оба родителя (или лица, их заменяющие), также нужно получить согласие ребенка на продажу квартиры, если ему уже исполнилось 14 лет.

Во втором варианте для продажи квартиры разрешение ООП не требуется, однако ребенка нужно выписать из квартиры и прописать в другом месте. Органы опеки могут заинтересоваться сделкой, если ребенок пребывает в «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав (не воспитывается родителями или близкими родственниками).

Если продавец и покупатель близкие родственники

Часто такой способ передачи права собственности на квартиру бывает фиктивным. Процедура оформления купли-продажи происходит по стандартной процедуре.

В случае занижения суммы сделки налоговые органы могут увеличить размер налога (согласно средней рыночной стоимости жилья в регионе) и добавить пеню за уклонение от уплаты.

При заключении сделки между близкими родственниками покупатель теряет право на получение .

Следующий этап операции купли-продажи квартиры – подписание сторонами договора, в котором точно прописаны данные о предмете соглашения, стоимости недвижимости, обязанностях сторон и их ответственности. Договор считается заключенным с момента его подписания.

Осталось зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Регистрация и получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для государственной регистрации перехода права собственность на недвижимость существует следующий алгоритм действий:

• 1. Подготовьте необходимые документы:
  • а) заявление установленного образца о регистрации права собственности на квартиру (бланк можно распечатать с сайта Росреестра);
  • б) документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физических лиц сумма равна 2000 рублей);
  • в) Договор купли-продажи, нотариально заверенное согласие супруга / супруги продавца на проведение сделки*, разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом недееспособных и несовершеннолетних лиц;
    * Если квартира была приобретена в браке, то согласие второго супруга на ее продажу - обязательное условие для заключения сделки. Полученное согласие заверяет нотариус.
  • г) заверенную копию документа, удостоверяющего личность заявителя.
• 2. Представьте лично, по почте или в электронном виде собранный пакет документов в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения квартиры. После приема документов орган регистрации должен выдать заявителю расписку в получении документов.

  Согласно п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация проводится в течение 10 календарных дней со дня приема заявления и документов.

• 3. Получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Рекомендуем внимательно его изучить на предмет наличия опечаток или ошибок в личных данных или адресе, чтобы своевременно вернуть для внесения изменений.

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию или отказать в ней, выдав заявителю соответствующее уведомление. Это решение заявитель имеет право оспорить в судебном порядке.

Причин для отказа может быть несколько:

• неполный пакет документов;
• неправильное заполнение;
• сомнения в подлинности;
• несоответствие данных;

Государственная регистрация может быть приостановлена, если от одной из сторон сделки поступит заявление с просьбой о ее остановке.

После успешной регистрации перехода права собственности стороны производят окончательный финансовый расчет.

Существует несколько популярных способов передачи денег, которые наиболее часто используются на практике.

Способы передачи денег

• Банковская ячейка (банковский сейф, депозитная ячейка) – это сейф в банке, сдаваемый клиентам в аренду для хранения ценностей. Покупатель в день подписания договора закладывает оговоренную сумму в ячейку, а продавец забирает ее после госрегистрации перехода права собственности, предъявив оригинал свидетельства. Этот способ передачи денежных средств считают оптимальным при проведении сделок с недвижимостью.
• Аккредитив – условное денежное обязательство, которое принимает банк по поручению плательщика по аккредитиву. То есть, покупатель поручает банку перевести деньги на счет продавца только после предъявления им свидетельства о госрегистрации. Аккредитив имеет свои преимущества: точность суммы, прямое доказательство факта передачи денег, безналичность расчетов.
• Расписка в получении денег. Этот документ прилагается к договору купли-продажи. Пересчет и передача денег происходит в присутствии нотариуса или свидетелей. Если в договоре купли-продажи стоимость квартиры занижена, то нужно писать сразу две расписки. Одну – в получении денег согласно договору, вторую – в получении денег за «неотъемлемые улучшения» (на разницу между реальной суммой и той, которая прописана в договоре).

Использование материнского капитала

Если квартира покупается за наличный расчет, то покупатель может обратиться в органы Пенсионного фонда с заявлением, зарегистрированной копией договора купли-продажи, копией свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП об отсутствии обременения квартиры, и ПФ перечислит установленную сумму материнского капитала на счет продавца.

Процедура рассмотрения ПФ заявления займет не более 30 календарных дней.
Приобретая квартиру в ипотеку, можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо направить капитал на погашения долга и уплату процентов.

Расходы на приобретение квартиры не ограничиваются размером оплаты ее стоимости продавцу. Рассчитывая общий бюджет сделки, необходимо учитывать также дополнительные расходы.

Дополнительные расходы

Затраты на подготовку документов по квартире к продаже, как правило, несет продавец.
Он оплачивает:

• получение справок БТИ (экспликация, справка о стоимости квартиры, поэтажный план, о соответствии площадей и адресов);
• выезд техника БТИ на квартиру (если в этом возникает необходимость);
• стоимость разрешения на перепланировку квартиры (если оно не было получено до перепланировки).

Не взимается плата за выдачу справки из налогового органа об уплате налогов на имущество, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансового лицевого счета).

Денежные затраты по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Этот нюанс обсуждается сторонами при внесении задатка (аванса), сумма данных расходов может стать предметом торга.

Дополнительные затраты требуются на совершение следующих действий:

• подготовка и заключение предварительного и основного договора купли-продажи квартиры;
• аренда банковской ячейки, проверка подлинности купюр;
• государственная регистрация договора и права собственности на квартиру.

Если стороны сделки решили воспользоваться услугами риэлторских фирм, то оплата стоимости их услуг распределяется между продавцом и покупателем согласно достигнутой договоренности.

Заключительный этап сделки – подписание передаточного акта на квартиру.

Подписание акта приема-передачи и получение ключей

После передачи имущества обязательства сторон, установленные договором купли-продажи, считаются выполненными в полном объеме, стороны не имеют претензий друг к другу, а покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Документ подписывают непосредственно в квартире, убедившись в том, что ее состояние соответствует условиям договора.

Сроки физического и юридического освобождения квартиры фиксируют в договоре, в назначенный день новый владелец получает коммунальные счета и ключи.

Если по договоренности продавец не сразу освобождает жилплощадь, необходимо заключить с ним договор временного пользования.